شماره نظریه : ۷/۹۶/۲۹۷۳
شماره پرونده : ۱۷۴۷-۱/۲۹-۹۶
تاریخ نظریه : ۱۳۹۶/۱۲/۰۵
نظر به اینکه قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در بعضی از شهرها قابل اجرا نمیباشد چنانچه در زمان اجرای این قانون ۱۳۵۷ در یکی از شهرهای مذکور قرارداد اجاره ای با تعیین مال الاجاره ماهیانه و مبلغی به عنوان سرقفلی بدون تعیین مدت اجاره بین دو نفر منعقد و در آن قید شود که مستاجر هر وقت بخواهد این مغازه را به دیگری سرقفلی بدهد باید به خود اینجانب موجر به نرخ عادله وقت پول از اینجانب بردارد اکنون ۱-اگرخریدار ملک از موجر مالک تقاضای تخلیه ملک را از مستاجر نماید آیا تخلیه منوط به پرداخت مبلغی سرقفلی به مستاجر طبق شاخص تورم بانک مرکزی است یا اینکه مبلغ سرقفلی به نرخ عادله روز میبایست توسط کارشناس تعیین شود؟ ۲-در صورتی که ملک تخلیه و سرقفلی طبق شاخص تورم بانک مرکزی به مستاجر پرداخت شده باشد آیا طرح دعوای مطالبه سرقفلی به نرخ عادله روز از سوی مستاجر قابل استماع است یا خیر؟ در صورت قابل استماع بودن با توجه به اینکه زمان تخلیه چند سال پیش بوده است آیا می بایست مبلغ سرقفلی طبق زمان تخلیه تعیین شود یا زمان پرداخت؟ ۳- درصورتی که قرارداد مبلغی به عنوان سرقفلی تعیین ولی طبق نرخ عادله روز قید نشده باشد ۱۳۵۷ آیا در هنگام تخلیه مبلغ سرقفلی به مستاجر می بایست به نرخ عادله روز پرداخت شود یا همان مبلغ قید شده در قرارداد؟ ۴-آیا در صورت تخلف مستاجر از شرط عدم واگذاری مغازه به شخص دیگر غیراز موجر می-بایست مبلغ سرقفلی به نرخ عادله روز به مستاجر جدید در هنگام تخلیه پرداخت شود یا خیر.
اولا:در فرض سوال که رابطه استیجاری از شمول قوانین مصوب سالهای ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ خارج و تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین میباشد، توافق طرفین لازمالرعایه است. ثانیا: چنانچه سر قفلی به عنوان یک حق مالی دائر بر حق اجاره دادن عین مستأجره پس از پایان مدت قرارداد، برای مستأجر ایجاد شود، قابل واگذاری به نرخ روز است. با این حال تشخیص این که اصل حق یاد شده ایجاد شده است یا خیر و نیز تعیین حدود آن در هر مورد، امری مصداقی و بر عهده مرجع رسیدگی کننده است.