شماره نظریه : ۷/۹۹/۱۴۳۳
شماره پرونده : ۹۹-۶۶-۱۴۳۳ ع
تاریخ نظریه : ۱۳۹۹/۱۲/۰۵
چنانچه ساختمانی مسکونی بدون پروانه ساخت احداث شود و بیش از حد تراکم مجاز اضافه ساخت داشته باشد، آیا کل بنا اعمال تبصره ۲ ماده ۱۰۰ شهرداری و ضریب نیم تا سه درصد ارزش معاملاتی می‌شود یا این‌که تا حد تراکم مجاز تبصره ۴ ماده مذکور باید اعمال شود و مازاد بر تراکم مجاز اعمال تبصره ۲ ماده مذکور توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری شود؟
طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی، مالکین اراضی و املاک مکلفند پیش از هرگونه اقدام عمرانی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ کنند و نیز طبق رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه ۸۴۶ مورخ ۱۱/۱۲/۱۳۸۷، شهرداری به تقاضای اشخاص غیر مالک و بدون مطالبه اسناد مالکیت نمی‌تواند پروانه ساختمانی صادر کند. بنابراین اصل احداث بنا بدون پروانه ساختمان، تخلف ساختمانی محسوب و کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها حسب مورد می‌تواند حکم به تخریب یا جریمه صادر کند. در نهایت در صورتی که کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها به تعیین جریمه نظر داشته باشد، با توجه به این‌که مستند قانونی جهت تعیین جریمه برای املاک احداثی بدون پروانه ساختمانی تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها است، کمیسیون مکلف به تعیین جریمه بر اساس این تبصره است. بنا به مراتب فوق در فرض سؤال برای آن مقدار از ساختمان که در حد تراکم مجاز است به ازاء هر متر مربع حسب مورد یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی آن (هر کدام که مبلغ آن بیشتر است) و نسبت به آن مقدار از ساختمان که اضافه بر تراکم مجاز باشد، در مورد ساختمان‌های واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی به قرار هر متر مربع یک دوم تا سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان و در مورد بنای زاید بر تراکم مجاز واقع در حوزه استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری از قرار هر متر مربع دو تا چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان جریمه تعیین می‌شود.